Trong quá trình tìm kiếm văn phòng, không ít doanh nghiệp gặp tình huống hai mặt bằng cùng được giới thiệu có diện tích 100m² nhưng số lượng chỗ ngồi, khả năng bố trí không gian và tổng chi phí thuê lại khác nhau đáng kể. Điều này thường xuất phát từ sự khác biệt trong cách tính diện tích giữa các tòa nhà, cụ thể là ba phương pháp phổ biến gồm diện tích Net, diện tích Gross và diện tích Semi Gross.
Hãy cùng Pearl5 Center tìm hiểu sự khác biệt giữa ba cách tính diện tích này, cách chúng ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách thuê, và những yếu tố doanh nghiệp nên kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.
Vì Sao Cách Tính Diện Tích Lại Ảnh Hưởng Trực Tiếp Đến Ngân Sách Thuê
Trong thị trường văn phòng cho thuê, giá thuê thường được tính trên mỗi mét vuông diện tích. Điều này đồng nghĩa với việc cách xác định diện tích sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí thuê hàng tháng mà doanh nghiệp phải chi trả. Một văn phòng có đơn giá thuê thấp chưa chắc đã mang lại chi phí thực tế thấp hơn, nếu diện tích tính tiền bao gồm nhiều không gian sử dụng chung mà doanh nghiệp không thể khai thác cho hoạt động làm việc.
Vì Sao Cách Tính Diện Tích Lại Ảnh Hưởng Trực Tiếp Đến Ngân Sách Thuê
Một hiểu lầm phổ biến là cho rằng toàn bộ diện tích ghi trên hợp đồng đều có thể sử dụng cho hoạt động làm việc. Trên thực tế, tùy theo cách tính diện tích của từng tòa nhà, một phần diện tích trên hợp đồng có thể bao gồm hành lang chung, sảnh thang máy hoặc các không gian phục vụ vận hành chung của tòa nhà. Đây là lý do hai văn phòng cùng có diện tích 100m² nhưng số lượng chỗ ngồi thực tế lại khác nhau đáng kể, và cũng là lý do doanh nghiệp cần hiểu rõ ba khái niệm dưới đây trước khi so sánh giá thuê.
Đọc thêm: Những Yếu Tố Thực Sự Ảnh Hưởng Đến Chi Phí Thuê Văn Phòng
Diện Tích Net Là Gì
Diện tích Net là phần diện tích sử dụng riêng mà doanh nghiệp thực sự có quyền khai thác và bố trí cho hoạt động làm việc của mình, thường được tính từ mặt trong của tường bao hoặc vách ngăn văn phòng. Phần diện tích này có thể dùng để bố trí bàn làm việc, phòng họp, khu vực tiếp khách, pantry hoặc các không gian chức năng khác. Các khu vực sử dụng chung như hành lang, sảnh thang máy, khu vệ sinh chung hoặc không gian kỹ thuật của tòa nhà thường không được tính vào diện tích Net.
Ưu điểm lớn nhất của cách tính Net là tính minh bạch, doanh nghiệp biết chính xác mình đang trả tiền cho phần diện tích nào và khả năng sử dụng thực tế ra sao. Cách tính này thường được áp dụng ở các tòa nhà văn phòng tầm trung, tầm thấp và một phần văn phòng hạng A, B.
Diện Tích Gross Là Gì
Đây là khái niệm quan trọng nhưng lại thường bị bỏ sót trong nhiều bài viết, dù là một trong hai từ khóa chính mà bài này hướng tới. Diện tích Gross là tổng diện tích cho thuê, bao gồm phần diện tích Net mà doanh nghiệp sử dụng làm việc cộng thêm phần diện tích sử dụng chung của tòa nhà, như thang máy, hành lang, nhà vệ sinh, sảnh lễ tân và cầu thang bộ.
Công thức đơn giản là diện tích Gross bằng diện tích Net cộng với phần diện tích công cộng được phân bổ. Trên thực tế, nhiều tòa nhà quy đổi nhanh bằng cách nhân diện tích Net với hệ số khoảng 1,2 đến 1,4, tùy theo tỷ lệ không gian chung của từng tòa nhà. Với cách tính này, doanh nghiệp cần trả thêm khoảng 20 đến 30% chi phí cho phần diện tích chung không thuộc phạm vi làm việc trực tiếp của mình. Cách tính Gross phổ biến ở các tòa nhà văn phòng hạng A và một số tòa hạng B, đặc biệt tại các khu vực trung tâm nơi chủ đầu tư muốn tối đa hóa hiệu quả khai thác toàn bộ diện tích sàn.
Diện Tích Semi Gross Là Gì
Semi Gross là khái niệm ít được nhắc đến nhất trong ba cách tính, nhưng lại khá phổ biến trên thị trường. Đây là mức trung gian giữa Net và Gross, được tính bằng diện tích Net cộng thêm phần diện tích hành lang chung trên cùng tầng, nhưng không bao gồm các không gian thẳng đứng của tòa nhà như thang máy, thang thoát hiểm hay hộp kỹ thuật thông gió.
Nói cách khác, nếu Gross tính vào toàn bộ hệ thống không gian chung của cả tòa nhà, thì Semi Gross chỉ tính phần hành lang chung mà khách thuê thực sự đi qua để tiếp cận văn phòng của mình trên tầng đó. Đây là lý do diện tích Semi Gross thường nhỏ hơn Gross nhưng vẫn lớn hơn Net, và doanh nghiệp cần hỏi rõ chủ đầu tư đang áp dụng cách tính nào trước khi so sánh đơn giá thuê giữa các tòa nhà.
So Sánh Nhanh Ba Cách Tính Diện Tích
Sau khi đã hiểu từng khái niệm riêng lẻ, sẽ dễ hình dung hơn nếu đặt Net, Semi Gross và Gross cạnh nhau để so sánh trực tiếp. Bảng dưới đây tổng hợp những khác biệt chính giúp doanh nghiệp nhanh chóng nhận ra tòa nhà mình đang tìm hiểu phù hợp với cách tính nào.
| Tiêu chí | Net | Semi Gross | Gross |
| Phạm vi tính diện tích | Chỉ diện tích sử dụng riêng | Net cộng hành lang chung cùng tầng | Net cộng toàn bộ diện tích công cộng của tòa nhà |
| Có tính thang máy, cầu thang bộ | Không | Không | Có |
| Diện tích thường lớn hơn hay nhỏ hơn | Nhỏ nhất | Trung bình | Lớn nhất |
| Mức độ minh bạch với khách thuê | Cao | Trung bình | Cần làm rõ hệ số phân bổ |
| Thường gặp ở | Tòa nhà tầm trung, tầm thấp | Một số tòa hạng B, B cộng | Tòa nhà hạng A, khu vực trung tâm |
Nhìn vào bảng trên có thể thấy, ba cách tính không đơn thuần khác nhau về con số diện tích mà còn phản ánh mức độ minh bạch khác nhau trong cách chủ đầu tư phân bổ chi phí. Net gần như loại bỏ hoàn toàn rủi ro trả tiền cho không gian không sử dụng được, nên phù hợp với doanh nghiệp ưu tiên kiểm soát ngân sách chặt chẽ. Gross ngược lại, đặt phần lớn gánh nặng chi phí không gian chung lên vai khách thuê, nhưng thường đi kèm những tòa nhà có tiêu chuẩn vận hành và tiện ích cao hơn, nên khoản chênh lệch đó không hẳn là bất lợi nếu doanh nghiệp thực sự cần một địa chỉ hạng A. Semi Gross nằm ở giữa, thường là lựa chọn cân bằng cho những doanh nghiệp muốn có không gian chuyên nghiệp nhưng chưa cần đến quy mô hoặc ngân sách của một tòa nhà hạng A tính theo Gross.
Điều quan trọng không phải là cách tính nào tốt hơn cách tính nào, mà là doanh nghiệp có biết chính xác mình đang so sánh đúng loại diện tích hay không. Một sai lầm phổ biến là so sánh đơn giá thuê của một tòa nhà tính theo Net với một tòa nhà tính theo Gross mà không quy đổi về cùng một chuẩn, dẫn đến kết luận sai về việc lựa chọn nào thực sự tiết kiệm hơn.
Ví Dụ Thực Tế Giúp Dễ Hình Dung Hơn
Để thấy rõ tác động của cách tính diện tích, hãy so sánh hai tòa nhà cùng chào thuê diện tích Gross 120m² nhưng có tỷ lệ diện tích chung khác nhau.
- Tòa A có hệ số diện tích chung khoảng 18%. Diện tích Net thực tế mà doanh nghiệp có thể sử dụng chỉ còn khoảng 98m².
- Tòa B có hệ số diện tích chung thấp hơn, khoảng 12%. Diện tích Net thực tế lên đến khoảng 106m².
Cùng một mức giá thuê tính trên diện tích Gross 120m², doanh nghiệp thuê Tòa B thực tế có nhiều hơn khoảng 8m² diện tích sử dụng so với Tòa A, tương đương chỗ ngồi cho thêm một đến hai nhân sự mà không phải trả thêm bất kỳ chi phí nào. Đây chính là lý do doanh nghiệp không nên chỉ so sánh đơn giá thuê trên diện tích Gross giữa các tòa nhà, mà cần hỏi rõ hệ số diện tích chung cụ thể để quy đổi ra diện tích Net tương ứng.
Cùng Diện Tích Nhưng Hiệu Quả Sử Dụng Có Thể Rất Khác Nhau
Ngoài hệ số diện tích chung, hình dạng và kết cấu của mặt bằng cũng ảnh hưởng đến khả năng khai thác thực tế. Một mặt bằng vuông vức, ít cột chịu lực có thể bố trí đầy đủ khu vực làm việc, phòng họp và pantry cho 15 đến 20 nhân sự trên cùng diện tích Net. Trong khi đó, một mặt bằng có hình dạng bất thường hoặc nhiều cột lớn có thể khiến tỷ lệ diện tích sử dụng hữu ích giảm đáng kể, dù diện tích Net trên giấy tờ là như nhau.
Đây là lý do khi so sánh các lựa chọn văn phòng, doanh nghiệp nên yêu cầu xem đồng thời cả diện tích Net, hệ số quy đổi Gross hoặc Semi Gross, và bản vẽ mặt bằng thực tế, thay vì chỉ dựa vào con số diện tích ghi trên báo giá.
Những Điều Nên Làm Rõ Trước Khi Ký Hợp Đồng Thuê
Trước khi đàm phán giá thuê, doanh nghiệp nên làm rõ tòa nhà đang áp dụng phương pháp tính diện tích nào trong ba cách trên, vì đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng so sánh chi phí giữa các lựa chọn. Nhiều trường hợp hai văn phòng có cùng đơn giá thuê nhưng thực tế chi phí lại chênh lệch đáng kể chỉ vì áp dụng cách tính diện tích khác nhau.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp nên yêu cầu bản vẽ mặt bằng chi tiết để đánh giá chính xác khả năng bố trí không gian, và nếu cần thiết, có thể yêu cầu đo đạc lại diện tích từ một đơn vị độc lập trước khi ký hợp đồng, đặc biệt với các hợp đồng dài hạn từ ba đến năm năm, nơi một sai lệch nhỏ về diện tích cũng có thể cộng dồn thành khoản chênh lệch chi phí đáng kể.
Kết Luận
Việc phân biệt diện tích Net, Gross và Semi Gross không chỉ giúp doanh nghiệp hiểu rõ cách tính diện tích văn phòng mà còn giúp so sánh chính xác hơn tổng chi phí thuê giữa các lựa chọn. Một văn phòng phù hợp không phải là văn phòng có diện tích Gross lớn nhất trên báo giá, mà là văn phòng có tỷ lệ diện tích Net thực sự sử dụng được cao nhất trên cùng một mức chi phí.
Tại Pearl5 Center, khách thuê luôn được cung cấp bản vẽ diện tích, diện tích tính tiền và diện tích sử dụng thực tế ngay từ giai đoạn báo giá, giúp doanh nghiệp dễ dàng so sánh, dự toán ngân sách và đưa ra quyết định thuê văn phòng chính xác hơn.
Có thể bạn quan tâm: Hướng Dẫn Chọn Văn Phòng Phù Hợp Theo Từng Loại Hình Doanh Nghiệp
