Chứng Chỉ Green Star Là Gì? Vì Sao Ngày Càng Nhiều Tòa Nhà Văn Phòng Theo Đuổi?

Trong bối cảnh phát triển bền vững ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng khi lựa chọn văn phòng, Green Star đang nổi lên như một trong những chứng chỉ công trình xanh được nhiều doanh nghiệp quốc tế tin dùng. Nhưng phía sau tấm chứng nhận ấy là cả một hệ thống đánh giá xuyên suốt vòng đời tòa nhà, từ thiết kế đến vận hành thực tế, cùng những lợi ích tài chính và con người mà không phải ai cũng nhìn thấy ngay từ đầu.

Từ chi phí vận hành có thể tiết kiệm hàng chục phần trăm, đến những tác động âm thầm lên sức khỏe và năng suất nhân sự, hay vai trò ngày càng lớn trong các cam kết ESG của khối doanh nghiệp FDI, Green Star mang lại nhiều giá trị hơn một dòng chữ trên hồ sơ tòa nhà. Hãy cùng Pearl5 Center tìm hiểu Green Star thực sự là gì, khác biệt ra sao so với LEED, LOTUS hay EDGE, và quan trọng nhất, doanh nghiệp thuê văn phòng sẽ được lợi gì khi lựa chọn một không gian làm việc đạt chuẩn xanh.

Hiểu Đúng Về Green Star Trước Khi Nói Đến Lợi Ích

Green Star là hệ thống đánh giá công trình xanh do Green Building Council of Australia (GBCA) phát triển và ra mắt năm 2003, đánh giá mức độ bền vững của công trình qua vòng đời: từ giai đoạn quy hoạch, thiết kế, thi công cho đến vận hành. Hệ thống đánh giá dựa trên 9 nhóm tiêu chí chính: quản lý, chất lượng môi trường trong nhà, năng lượng, giao thông, nước, vật liệu, sử dụng đất và sinh thái, phát thải, và đổi mới sáng tạo.

Sự Khác Nhau Giữa Chứng Chỉ LEED và Green Star

Đây là điểm mà nhiều bài viết bỏ sót. Chứng chỉ LEED chủ yếu cấp chứng nhận ở giai đoạn thiết kế và xây dựng (Design & Construction). Green Star có riêng công cụ Green Star Performance, đánh giá hiệu quả vận hành thực tế của tòa nhà sau khi đã đưa vào sử dụng. Điều này có nghĩa là một tòa nhà phải tiếp tục chứng minh hiệu quả năng lượng, nước, chất lượng không khí trong suốt vòng đời vận hành, không chỉ tại thời điểm khánh thành.

Sự Khác Nhau Giữa Chứng Chỉ LEED và Green Star

Với khách thuê, sự khác biệt này quan trọng: một tòa nhà “thiết kế xanh” trên giấy không đảm bảo vận hành xanh thực tế, trong khi Green Star Performance buộc chủ đầu tư phải duy trì hiệu quả đó liên tục.

Green Star Có Mấy Cấp Độ, Và Cấp Nào Đáng Chú Ý?

Lưu ý: hệ thống Green Star Buildings (phiên bản mới nhất) chỉ cấp 3 mức chứng nhận (4, 5, 6 Star), không cấp các mức thấp hơn. Điều này có nghĩa bản thân việc được chứng nhận đã phản ánh một ngưỡng chất lượng tối thiểu tương đối cao.

Ở Việt Nam, Green Star Đang Phổ Biến Đến Đâu?

Theo báo cáo “Tổng quan Thị trường Công trình Xanh Việt Nam 2024” (EDGE/IFC, World Bank), tính đến giữa năm 2024 Việt Nam có khoảng 559 công trình xanh được chứng nhận, với tổng diện tích sàn khoảng 13,6 triệu m². Trong số các hệ thống chứng nhận đang hoạt động tại Việt Nam:

• EDGE là hệ thống phổ biến nhất, chiếm khoảng 38,4% số công trình xanh được chứng nhận tại Việt Nam, do quy trình đơn giản, chi phí thấp hơn, phù hợp dự án vừa và nhỏ.
• LEED có hơn 250 dự án tại Việt Nam tính đến giữa 2023, đưa Việt Nam lên vị trí thứ 28 thế giới về số lượng công trình đạt chứng chỉ này.
• LOTUS là hệ thống do Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC) phát triển riêng cho điều kiện Việt Nam, ngày càng phổ biến với phiên bản mới LOTUS V4 hướng tới mục tiêu Net Zero.
• Green Star hiện chưa có dữ liệu công khai về số lượng công trình được chứng nhận tại Việt Nam. Đây vẫn là hệ thống mới, phổ biến chủ yếu ở Úc, New Zealand và đang mở rộng dần sang khu vực châu Á Thái Bình Dương.

Nói cách khác: nếu một doanh nghiệp tại Việt Nam đang tìm văn phòng đạt chuẩn xanh, khả năng cao sẽ gặp các tòa nhà đạt LEED, LOTUS hoặc EDGE nhiều hơn là Green Star. Đây là bối cảnh thị trường cần nêu rõ, thay vì ngầm hiểu rằng Green Star đã phổ biến tại Việt Nam.

Đọc thêm: Văn Phòng Truyền Thống Là Gì? Có Còn Phù Hợp Với Doanh Nghiệp Hiện Nay?

Thuê Văn Phòng Đạt Green Star, Doanh Nghiệp Thực Sự Được Gì?

Chi Phí Vận Hành Thấp Hơn Với Con Số Cụ Thể

Theo báo cáo “The Value of Green Star” của GBCA (phân tích dữ liệu từ 428 công trình đạt chứng nhận), các tòa nhà Green Star tiêu thụ trung bình ít hơn 66% điện năng và ít hơn 51% nước sạch so với công trình thông thường tại Úc, đồng thời phát thải khí nhà kính thấp hơn khoảng 62%. Đây là số liệu ở thị trường Úc, nhưng phản ánh đúng logic vận hành mà hệ thống Green Star hướng tới.

Tại Việt Nam, dù chưa có số liệu riêng cho Green Star, các công trình xanh nói chung (LEED/LOTUS/EDGE) được ghi nhận tiết kiệm khoảng 20 đến 30% năng lượng tiêu thụ trong vận hành so với công trình thông thường, dù chi phí xây dựng ban đầu có thể cao hơn khoảng 5 đến 15%. Với mức tiết kiệm này, thời gian hoàn vốn của phần chi phí đầu tư xanh thường rơi vào khoảng 4 đến 5 năm vận hành.

Không Khí Trong Văn Phòng Ảnh Hưởng Đến Năng Suất Nhân Sự

Đây là chuỗi giá trị thường bị bỏ qua khi nói về công trình xanh, nhưng lại có tác động rất thực tế. Một công trình đạt chuẩn xanh thường mang lại chất lượng không khí trong nhà tốt hơn, từ đó cải thiện sức khỏe và sự thoải mái của nhân sự trong suốt ngày làm việc. Khi cơ thể và tinh thần thoải mái hơn, năng suất làm việc cũng tăng lên trong khi số ngày nghỉ ốm có xu hướng giảm. Về lâu dài, môi trường làm việc chất lượng như vậy còn giúp doanh nghiệp thu hút và giữ chân nhân tài tốt hơn, một lợi thế cạnh tranh mà không phải doanh nghiệp nào cũng nhận ra ngay từ đầu.

Không Khí Trong Văn Phòng Ảnh Hưởng Đến Năng Suất Nhân Sự

Với các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào chất lượng nguồn nhân lực (công nghệ, dịch vụ chuyên nghiệp), đây không phải lợi ích “mang tính hình ảnh” mà là yếu tố tác động trực tiếp đến chi phí tuyển dụng và tỷ lệ nghỉ việc, những khoản chi phí gián tiếp nhưng rất thực tế.

Văn Phòng Đi Thuê Cũng Tính Vào Cam Kết Net Zero Của Doanh Nghiệp FDI

Đây là yếu tố ngày càng quan trọng nhưng ít bài viết về văn phòng cho thuê nhắc đến đúng mức. Theo chuẩn mực báo cáo phát thải phổ biến nhất hiện nay (GHG Protocol), phát thải carbon từ văn phòng đi thuê của một doanh nghiệp được tính vào Scope 3 (phát thải gián tiếp trong chuỗi giá trị, hạng mục “leased assets”). Điều này có nghĩa là: khi một tập đoàn đa quốc gia cam kết mục tiêu Net Zero, văn phòng họ thuê, dù không sở hữu, vẫn ảnh hưởng trực tiếp đến báo cáo phát thải Scope 3 của họ.

Đây là lý do ngày càng nhiều doanh nghiệp FDI, đặc biệt là các tập đoàn có cam kết ESG rõ ràng với cổ đông hoặc trụ sở chính, ưu tiên thuê văn phòng trong các tòa nhà đạt chuẩn xanh, không đơn thuần vì hình ảnh, mà vì đây là một phần trong nghĩa vụ báo cáo phát thải của chính doanh nghiệp đó.

Tòa Nhà Xanh Thường Ít Biến Động Khách Thuê Hơn

Cũng theo GBCA, các tòa nhà văn phòng đạt Green Star tại Úc ghi nhận mức “green premium” khoảng 4,3% khi giao dịch, tỷ lệ trống thấp hơn khoảng 56% so với mặt bằng chung, và thời hạn thuê trung bình (WALE) dài hơn khoảng 25%. Với khách thuê, đây là tín hiệu gián tiếp: tòa nhà xanh thường được vận hành ổn định hơn và ít biến động khách thuê hơn, một yếu tố đáng cân nhắc khi ký hợp đồng dài hạn.

Vậy Có Phải Cứ Chọn Văn Phòng Green Star Là Tối Ưu?

Sau khi nhìn thấy hàng loạt lợi ích ở trên, nhiều doanh nghiệp dễ có xu hướng mặc định rằng cứ tòa nhà nào đạt Green Star là lựa chọn tốt nhất. Trên thực tế, mọi chứng nhận đều đi kèm những đánh đổi nhất định, và Green Star cũng không ngoại lệ. Trước khi đưa ra quyết định, có ba điểm doanh nghiệp nên cân nhắc kỹ:

• Chi phí đầu tư ban đầu cao hơn. Theo ước tính thị trường, công trình theo hướng xanh thường có chi phí xây dựng cao hơn khoảng 5 đến 15% so với công trình thông thường. Chi phí này thường được phản ánh một phần vào giá thuê.
• Không phải doanh nghiệp nào cũng cần ưu tiên chứng nhận này. Với doanh nghiệp nhỏ đang tối ưu ngân sách giai đoạn đầu, các yếu tố như vị trí, khả năng mở rộng hoặc TCO thực tế có thể quan trọng hơn việc tòa nhà có chứng nhận xanh hay không.
• Chứng nhận không thay thế được chất lượng vận hành thực tế. Một tòa nhà đạt chứng nhận nhưng quản lý vận hành kém vẫn có thể gây bất tiện cho khách thuê. Nên xem chứng nhận là một tiêu chí tham khảo quan trọng, không phải yếu tố quyết định duy nhất.

Nên Chọn Green Star, LEED, LOTUS Hay EDGE?

Khi đã hiểu rõ điểm mạnh và giới hạn của Green Star, câu hỏi tiếp theo mà nhiều doanh nghiệp và cả chủ đầu tư quan tâm là nên ưu tiên hệ thống chứng nhận nào giữa hàng loạt lựa chọn đang tồn tại song song trên thị trường. Mỗi hệ thống, gồm Green Star, LEED, LOTUS, EDGE, được xây dựng cho một bối cảnh và mục tiêu khác nhau, nên thay vì tìm một “chứng chỉ tốt nhất”, việc so sánh trực tiếp theo từng tiêu chí sẽ giúp doanh nghiệp thấy rõ đâu là lựa chọn phù hợp với nhu cầu thực tế của mình.

Một Vài Công Trình Tiêu Biểu Để Dễ Hình Dung

Lý thuyết và bảng so sánh sẽ dễ hình dung hơn nhiều khi được minh họa bằng những công trình thực tế. Dưới đây là một vài ví dụ tiêu biểu, cả trên thế giới lẫn tại Việt Nam, giúp doanh nghiệp thấy rõ hơn Green Star và các chuẩn công trình xanh khác đang được ứng dụng như thế nào trong thực tế.

Trên thế giới

International Towers Sydney (Úc) là ví dụ tiêu biểu và chính xác nhất cho văn phòng đạt Green Star. Đây là cụm 3 tòa văn phòng tại Barangaroo, Sydney, đạt 6 Star Green Star Office Design, đồng thời đạt chuẩn WELL Platinum. Đây là một trong những khu văn phòng đạt chuẩn xanh cao nhất thế giới, hiện là trụ sở của nhiều tập đoàn quốc tế lớn.

(Lưu ý: bản gốc bài viết có nhắc đến One Central Park như ví dụ văn phòng Green Star. Đây là điểm cần đính chính, vì One Central Park thực chất là công trình căn hộ kết hợp khối đế thương mại, đạt Green Star ở hạng mục nhà ở đa hộ (Multi-Unit Residential), không phải văn phòng.)

Tại Việt Nam

Hiện chưa ghi nhận công trình văn phòng nào tại Việt Nam công khai đạt chứng nhận Green Star. Tuy nhiên, thị trường đã có nhiều tòa nhà văn phòng đạt các chuẩn xanh khác, ví dụ các công trình từng được ghi nhận đạt LEED hoặc LOTUS như President Place, Deutsches Haus, REE Tower, Capital Place, trụ sở Viettel, cho thấy xu hướng văn phòng xanh tại Việt Nam đang phát triển rõ rệt, dù chưa tập trung vào hệ thống Green Star.

Kết Luận

Green Star không chỉ là một chứng nhận trên giấy. Với khách thuê văn phòng, giá trị thực sự nằm ở ba điểm: chi phí vận hành thấp hơn theo thời gian, môi trường làm việc hỗ trợ sức khỏe và năng suất nhân sự, và khả năng đáp ứng các cam kết ESG/Net Zero ngày càng bắt buộc với nhiều tổ chức. Tại Việt Nam, LEED, LOTUS và EDGE hiện phổ biến hơn Green Star, nhưng xu hướng chung của thị trường, từ cạnh tranh bằng vị trí sang cạnh tranh bằng chất lượng môi trường làm việc, là không thể đảo ngược.

Dù chưa sở hữu chứng nhận Green Star, Pearl5 Center hướng tới các tiêu chuẩn vận hành hiện đại, chú trọng chất lượng không khí, ánh sáng tự nhiên và trải nghiệm làm việc cho khách thuê tại khu vực Fringe CBD Quận 3. Nếu doanh nghiệp bạn đang tìm kiếm không gian làm việc cân bằng giữa chi phí, vị trí và chất lượng môi trường, liên hệ đội ngũ Pearl5 Center để được tư vấn chi tiết.

Đọc thêm: Khám Phá 6 Hệ Thống Chứng Chỉ Công Trình Xanh Phổ Biến Tại Việt Nam